Презентация. Анализ рынка недвижимости

Скачать презентацию




Анализ рынка недвижимости Продолжение Источники информации
 


Источники данных о предложении и спросе Источником данных об объектах недвижимости города – существующих и строящихся – в перспективе может стать единая государственная информационная система кадастрового учёта недвижимости.
 


Источники данных о предложении объектов на продажу (аренду) собственные листинги (базы данных) фирмы (данные, полученные от владельца объекта); полевое обследование объектов (осмотр, собеседования с владельцем, арендатором, застройщиком); рекламные объявления в специализированных СМИ, на сайтах информационных и риэлторских агентств; объединённые базы данных региональной риэлторской ассоциации, группы агентств (мультилистинги).
 


Источники данных о спросе Получение данных о спросе — наименее разработанная проблема в методологии анализа рынка недвижимости. Возможно её решение по различным аспектам: объём спроса (количество спросовых заявок); характеристики требующихся покупателям (арендаторам) объектов, в том числе по местоположению (предпочтения потребителей);
 


Получение первичных данных Для получения первичных данных используются: опросы, регистрация, эксперименты Регистрация (при пассивном наблюдении) и эксперименты (в ходе активного общения с потенциальными клиентами) выполняются исследователем с использованием инструментов (технических средств): видеокамеры, магнитофона
 


Получение первичных данных При опросах необходимо получить информацию об отношении опрашиваемого к исследуемой проблеме
 


Получение первичных данных Один из методов опроса – интервью – беседа, проводимая по заранее разработанному плану и предполагающая прямой контакт интервьюера с респондентом, в ходе которой интервьюер фиксирует ответы респондента
 


Территориальные факторы развития рынка недвижимости Кроме первичной информации необходимо собирать и накапливать информацию о внешних условиях функционирования рынка в городе, о характеристиках города, которые влияют на уровень и динамику цен, арендных ставок, активность рынка. (Госкомстат РФ и региона)
 


Территориальные факторы развития рынка недвижимости Постоянные масштаб города Уровень экономического развития Удаление от крупных городов От границ с соседними государствами Экология Состояние жилищного и иного фонда Переменные – изменяется в течение года и требует обновления Социально-экономические условия в городе Деловая активность потенциальных арендаторов Состояние законодательной базы города
 


Требования к информации для ведения мониторинга рынка Периодичность – информация должна поступать от источников информации периодически по мере накопления Полнота – количество информации о каждом объекте должно быть достаточным для проведения его качественной обработки Достоверность – соответствие реальности, техническая точность
 


Требования к информации для ведения мониторинга рынка Представительность – в представленной информации должны быть все необходимые для определения исследуемых зависимостей характеристики и количество объектов каждой группы должно быть достаточно для проведения анализа. (сложно выполнимое на практике)
 


Требования к информации для ведения мониторинга рынка Сопоставимости данных или единообразия – информация должна представляться в стандартном формате и использовать стандартный набор факторов.
 


Правила обобщения однородной информации Правильный выбор единицы сравнения – цена или арендная плата, общая или жилая площадь Последовательность соблюдения границ избранной сегментации пределов действительности полученных результатов (разные цены в разных районах) точное определение вида показателя, который используется в ходе исследований (цена предложения и цена продажи)
 


Анализ рынка для целей оценки объекта недвижимости (пример) Анализ социально-экономической ситуации в стране Анализ социально-экономической ситуации в регионе и в городе Анализ рынка недвижимости в городе и на определенном сегменте рынка недвижимости Анализ объекта оценки
 


1 этап. Анализ социально-экономической ситуации в стране (макроэкономический анализ) В ходе анализа социально-экономической ситуации в стране рассматриваются основные показатели по отраслям экономики, динамика их изменения и влияние на рынок недвижимости ВВП Рост цен по отраслям Величина инфляции Объем вводимых объектов капитального строительства Целевые программы Приоритетные направления
 


2 этап Анализ социально-экономической ситуации в регионе и в городе (Архангельская область) В ходе анализа социально-экономической ситуации в регионе рассматриваются основные показатели по отраслям экономики, динамика их изменения и влияние на время экспозиции объекта оценки на рынке. Устанавливается наиболее вероятный типичный покупатель и его инвестиционная мотивация
 


3 этап. Анализ рынка недвижимости в городе и на определенном сегменте рынка недвижимости В результате изучения рынка на этом этапе мы должны получить обобщенную информацию, непосредственно характеризующую состояние рынка: Уровень цен на различные типы и объекты недвижимости Уровень арендной платы
 


3 этап. Анализ рынка недвижимости в городе и на определенном сегменте рынка недвижимости Количество, структуру и динамику сделок с недвижимым имуществом Срок экспозиции объектов на рынке Уровень затрат на строительство Величину издержек по совершению сделок с недвижимостью Количество строящихся объектов и их назначение
 


3 этап. Анализ рынка недвижимости в городе и на определенном сегменте рынка недвижимости Результатом данного этапа анализа является систематизированная информация, показывающая динамику активности на рынке в целом и по его отдельным сегментам (динамика цен и арендной платы на недвижимость разного функционального назначения, рост или падение доходности недвижимости)
 


4 этап. Анализ объекта (не забывайте, это пример по оценке объекта недвижимости, этап может быть чуть-чуть другим, но по конкретной поставленной задаче) Основные вопросы, которые необходимо выяснить: Что представляет собой анализируемый объект? Какие варианты его использования будут приняты рынком? Какие ресурсы и ограничения имеются для освоения / реконструкции объекта?
 


4 этап. Анализ объекта Для ответа на эти вопросы необходимо рассмотреть следующие факторы: Конструктивное решение объекта оценки Потенциал местоположения Ресурсное качество участка Рыночный спрос и технологическую осуществимость возможных вариантов использования объекта.
 

< <       > >